Danh mục: Tin tức thị trường

Kaizen không phải là một khái niệm mới xuất hiện gần đây nhưng một số doanh nghiệp vẫn chưa hiểu rõ cụ thể Kaizen là gì hay ứng dụng cải tiến Kaizen trong sản xuất như thế nào. Bài viết mà KCN Hàm Kiệm 1 chia sẻ dưới đây sẽ giúp doanh nghiệp hiểu rõ hơn về những vấn đề này!

Kaizen là gì? Ứng dụng phương pháp Kaizen trong sản xuất

Triết lý Kaizen là gì?

Kaizen là một triết lý kinh doanh, sản xuất nổi tiếng của Nhật Bản. Trong Nhật ngữ, Kaizen được ghép bởi 2 từ: Kai – liên tục và Zen – cải tiến. Theo đó, triết lý Kaizen có nghĩa là luôn hướng đến sự cải tiến liên tục, nỗ lực không ngừng dựa trên những gì có sẵn của toàn bộ cá nhân trong một doanh nghiệp, từ các bộ phận cấp cao đến các nhân viên.

Điều này nhằm mục đích đảm bảo mọi hoạt động, môi trường làm việc luôn được cải tiến, giúp nâng cao năng suất, hiệu quả làm việc, tiết kiệm chi phí, nguồn lực,…

Triết lý Kaizen luôn hướng đến sự thay đổi, cải tiến liên tục

Quá trình áp dụng cải tiến Kaizen trong sản xuất không yêu cầu doanh nghiệp phải thực hiện điều gì quá lớn lao ngay tại một thời điểm, nó hướng tới mục tiêu tích lũy từ những cải tiến nhỏ để đạt kết quả lớn, tập trung vào xem xét, xử lý một cách tận gốc các vấn đề ngay khi phát sinh để không phạm lỗi lặp lại.

Các đặc điểm của Kaizen

Theo như khái niệm đã đề cập ở trên, Kaizen bao gồm các đặc điểm chính sau:

• Là một quá trình thực hiện cải tiến liên tục tại nơi làm việc.

• Tập trung vào mục tiêu nâng cao năng suất lao động, thỏa mãn các yêu cầu từ khách hàng song song với việc giảm lãng phí (chi phí, thời gian,…).

• Được triển khai với sự tham gia của tất cả các thành viên và ban lãnh đạo trong doanh nghiệp.

• Yêu cầu cao về các hoạt động nhóm.

• Công cụ hữu hiệu khi thực hiện triết lý Kaizen là thu thập, phân tích dữ liệu.

Những lợi ích của Kaizen

Triết lý Kaizen hiện được sử dụng phổ biến trong sản xuất và hầu hết các lĩnh vực kinh doanh như bán lẻ, dịch vụ,… các khu chế xuất, khu công nghiệp bởi nhiều lợi ích vượt trội. Cụ thể:

• Đảm bảo tốt chất lượng sản phẩm, dịch vụ nhờ tích lũy từ những cải tiến nhỏ trong thời gian dài, giải quyết ngay những vấn đề gây ảnh hưởng đến chất lượng. Từ đó, giúp nâng cao sự hài lòng khách hàng, tăng giá trị thương hiệu, tạo lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp.

• Giảm lãng phí, gia tăng năng suất trong hoạt động sản xuất, vận hành của doanh nghiệp.

• Thúc đẩy sự sáng tạo, nâng cao ý thức, tinh thần làm việc của các cá nhân, tập thể cũng như tăng tình đoàn kết.

Áp dụng cải tiến Kaizen trong sản xuất mang lại nhiều lợi ích cho doanh nghiệp

• Hình thành ý thức luôn hướng đến việc tránh lãng phí cho mọi nhân viên.

• Liên tục cải tiến, xây dựng văn hóa doanh nghiệp ngày một tốt hơn.

Các nguyên tắc cốt lõi cần nắm khi áp dụng cải tiến Kaizen trong sản xuất

Để áp dụng cải tiến Kaizen trong sản xuất hiệu quả, doanh nghiệp cần đảm bảo được 10 nguyên tắc cốt lõi sau đây:

Nguyên tắc 1: Loại bỏ sự cứng nhắc trong công việc, luôn cập nhật thêm những ý tưởng mới.

Nguyên tắc 2: Hướng đến việc thay đổi, cải tiến từ những vấn đề cơ bản, nhỏ nhặt trước khi hoàn thành một mục tiêu lớn.

Nguyên tắc 3: Không đổ lỗi, hãy chịu trách nhiệm đối với những việc mình làm.

Nguyên tắc 4: Ngay khi nhận thấy sai lầm, cần bắt tay vào sửa chữa và khắc phục.

Nguyên tắc 5: Mỗi thành viên trong nhóm/tập thể đều có quyền nêu ra ý tưởng, quan điểm của mình.

Nguyên tắc 6: Thay vì tin tưởng vào ý kiến chủ quan, hãy dựa trên dữ liệu cụ thể, thực tế.

Nguyên tắc 7: Luôn duy trì một thái độ làm việc tích cực, xây dựng quan hệ hữu hảo.

Nguyên tắc 8: Ngay khi có ý tưởng mới, hãy lập tức bắt tay vào hành động.

Nguyên tắc 9: Không sợ khó khăn, hãy xem đó là một cơ hội để tiến bộ và trưởng thành hơn.

Nguyên tắc 10: Kaizen là một quá trình liên tục, vô tận, không có điểm dừng.

Các bước cải tiến Kaizen trong sản xuất

Doanh nghiệp hiện nay có thể áp dụng cải tiến Kaizen trong sản xuất theo các bước sau đây:

Bước 1: Thực hiện theo các yêu cầu cần thiết khi áp dụng triết lý Kaizen

Điều kiện tiên quyết mà doanh nghiệp cần đảm bảo khi áp dụng cải tiến Kaizen trong sản xuất chính là phải hiểu triết lý này là gì và thực hiện theo đúng các yêu cầu mà triết lý đưa ra.

Bên cạnh đó, chỉ áp dụng Kaizen trong những dây chuyền sản xuất thật sự cần thiết. Đầu tiên, doanh nghiệp nên áp dụng cho một điểm nhất định, sau khi nhận thấy có hiệu quả thì áp dụng cho cả dây chuyền rồi mở rộng ra nhiều dây chuyền khác.

Bước 2: Triển khai giai đoạn 5S

5S là nền tảng cơ bản để doanh nghiệp thực hiện các hệ thống đảm bảo chất lượng, bao gồm 5 thành tố: Sort – sàng lọc, Set in order – sắp xếp, Shine – sạch sẽ, Standardize – săn sóc, Sustain – sẵn sàng.

Giai đoạn 5S mang lại cho doanh nghiệp những kết quả cải tiến Kaizen trong sản xuất rõ ràng, trực quan, từ đó giúp củng cố tinh thần của đội ngũ nhân viên trong việc áp dụng triết lý này.

Giải pháp 5S có vai trò quan trọng đối với việc cải tiến Kaizen trong sản xuất

Khi đã hiểu rõ hơn về dây chuyền sản xuất, doanh nghiệp có thể dễ dàng nhận thấy được những vấn đề đang tồn đọng và đưa ra giải pháp khắc phục kịp thời, hiệu quả.

Bước 3: Áp dụng phương pháp 5S cho mọi hoạt động trong quá trình sản xuất

Mọi hoạt động trong quá trình sản xuất cần đảm bảo được thực hiện theo phương pháp 5S nhằm mang lại hiệu quả cho toàn bộ dây chuyền sản xuất.

Bước 4: Ứng dụng phương pháp quản lý trực quan

Các nhà quản lý, giám đốc sản xuất cần tìm hiểu, thu thập thông tin tại các bộ phận sản xuất một cách thường xuyên để có thể hiểu và nắm bắt được quy trình, cách làm việc thực tế. Qua đó, nhận định tình hình hiện tại và đưa ra các giải pháp đổi mới.

Trong quá trình áp dụng cải tiến Kaizen trong sản xuất, nhà quản lý cần thật sự nghiêm túc, kiên nhẫn, giữ thái độ ôn hòa, có sự nhận thức đúng và đầy đủ về vấn đề. Ngoài ra, không được vội vàng, nôn nóng để tránh dẫn đến việc áp dụng, duy trì Kaizen trong sản xuất đi sai hướng, không mang lại hiệu quả, làm lãng phí tiền bạc, thời gian và công sức.

Có thể thấy, liên tục cải tiến trong sản xuất là con đường tốt nhất để doanh nghiệp phát triển và thành công. Trong đó, cải tiến Kaizen trong sản xuất là phương pháp mang lại hiệu quả cao mà doanh nghiệp nên áp dụng. Đây cũng chính là triết lý hiện được Khu công nghiệp Hàm Kiệm 1 ứng dụng trong việc thiết kế, xây dựng nhà xưởng để không ngừng nâng cao chất lượng, đảm bảo tốt hiệu quả hoạt động sản xuất của các doanh nghiệp.

Tiêu chuẩn GMP ngày càng được áp dụng rộng rãi và đang là tiêu chí bắt buộc trong một số lĩnh vực nhất định. Hầu hết các doanh nghiệp hiện nay đều đang hướng tới việc xây dựng tiêu chuẩn nhà máy GMP nhằm đảm bảo chất lượng sản phẩm tối ưu, tạo niềm tin và uy tín tuyệt đối với khách hàng. Vậy nhà máy đạt chuẩn GMP là gì? Cần những điều kiện gì để nhà máy đạt chứng chỉ GMP? Cùng cập nhật những thông tin chi tiết về nhà máy đạt chuẩn GMP trong bài viết sau đây.

Nhà máy đạt chuẩn GMP là gì?

GMP được viết tắt từ “Good Manufacturing Practice”. Hiểu một cách đơn giản thì đây là hệ thống các tiêu chuẩn chung trong thực hành sản xuất, nhằm đảm bảo sự kiểm soát chất lượng tốt nhất những yếu tố có tác động hoặc gây ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sản phẩm đang trong quá trình hình thành.

Tiêu chuẩn kiểm soát chất lượng GMP.

Hiện nay, tiêu chuẩn GMP đã trở thành một phần cơ bản trong hệ thống quản lý an toàn thực phẩm. Đây cũng là điều kiện tiên quyết cho việc phát triển hệ thống HACCP cùng các tiêu chuẩn quản lý an toàn thực phẩm ISO 22000.

Như vậy, nhà máy đạt tiêu chuẩn GMP là các nhà máy, cơ sở sản xuất thuốc, thực phẩm chức năng, hóa dược mỹ phẩm, thuốc thú y đáp ứng được các tiêu chuẩn theo hướng dẫn GMP WHO, GMP EU hoặc GMP PIC/S. Theo đó, tiêu chuẩn này quản lý tất cả các yếu tố liên quan đến quá trình sản xuất, cụ thể:

• Hồ sơ, tài liệu và giấy phép hoạt động nhà xưởng.

• Quy mô, chất lượng nguồn nhân lực.

• Điều kiện hình thành nhà xưởng.

• Thiết bị sản xuất, các phương tiện chế biến.

• Vấn đề vệ sinh và môi trường sản xuất.

• Quá trình sản xuất.

• Chất lượng nguyên liệu, thành phẩm.

• Quy trình xử lý sản phẩm kém chất lượng.

• Quy cách bảo quản và phân phối sản phẩm.

Nhà máy đạt chuẩn GMP là gì?

Khi nhà máy đạt chuẩn GMP sẽ được Cục Quản lý Dược cấp giấy chứng nhận GMP về sản xuất thuốc với thời hạn 5 năm. Sau khi hết hạn thời gian này, các nhà máy, công ty dược phải làm hồ sơ xin cấp lại giấy chứng nhận GMP, đồng  thời thực hiện bảo trì, xây dựng lại nhà máy đúng với các tiêu chuẩn được cập nhật.

Những lĩnh vực cần nhà máy GMP

Theo quy định của Bộ Y Tế, tiêu chuẩn GMP là tiêu chuẩn bắt buộc áp dụng trong tất cả các lĩnh vực sản xuất, chế biến sản phẩm đáp ứng các yêu cầu điều kiện vệ sinh an toàn thực phẩm cao. Cụ thể, các lĩnh vực bắt buộc áp dụng tiêu chuẩn GMP bao gồm:

• Ngành dược phẩm.

• Ngành thực phẩm.

• Ngành mỹ phẩm.

• Ngành thiết bị y tế.

Các lĩnh vực hoạt động bắt buộc áp dụng tiêu chuẩn GMP. (Ảnh chất lượng cao)

Điều kiện để được chứng nhận nhà máy GMP

Tùy vào mỗi ngành nghề khác nhau, tiêu chuẩn và điều kiện GMP sẽ có sự điều chỉnh, thay đổi sao cho phù hợp với từng ngành nghề. Tuy nhiên, để đạt chứng nhận nhà máy GMP thì về cơ bản cần đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Đảm bảo những quy định chung về bảo dưỡng hệ thống nhà xưởng, hệ thống thông gió, các điều kiện về ánh sáng, độ ẩm,… Bên cạnh đó, đơn vị cần có những biện pháp loại trừ cũng như giảm thiểu tối đa các tạp nhiễm từ môi trường đối với sản phẩm hay nguyên liệu tạo thành phẩm.

• Yêu cầu về khu vực sản xuất: Nhà máy cần được bố trí chuyên biệt, khép kín, đảm bảo quy trình chuẩn cho việc sản xuất các hóa phẩm. Diện tích khu vực cũng cần đáp ứng đủ cho các hoạt động sản xuất. Sàn, trần nhà không tạo khe hở, không thấm nước, nhẵn bóng. Đặc biệt, khu vực sản xuất cần đảm bảo đủ ánh sáng, có hệ thống khử mùi và chống côn trùng,…

• Yêu cầu về khu vực bảo quản: Không gian đủ rộng và có thiết kế đáp ứng việc bảo quản tốt. Khu vực bảo quản phải đảm bảo sạch sẽ, khô thoáng, đủ sáng và duy trì mức nhiệt độ phù hợp.

4 cấp độ sạch trong nhà máy GMP

Khái niệm cấp độ sạch trong GMP

Cấp độ sạch trong GMP được hiểu là những cấp bậc khác nhau tương ứng với mức độ sạch của phòng sạch. Theo GMP-WHO, có 4 cấp độ sạch trong nhà máy GMP được phân chia lần lượt là A, B, C, D. Trong đó, cấp độ A là cấp độ đưa ra những tiêu chuẩn cần đáp ứng khắt khe nhất. Cấp độ sạch D là cấp độ đưa ra các tiêu chuẩn cơ bản.

Những cấp độ sạch này được xem là tiêu chuẩn để đánh giá phòng sạch theo quy chuẩn GMP. Theo đó, phòng sạch là khu vực được kiểm soát chặt chẽ về các yếu tố: nhiệt độ, độ ẩm, ánh sáng, áp suất, giới hạn tiểu phân trong không khí, giới hạn nhiễm khuẩn,… đảm bảo sản xuất ra các sản phẩm chất lượng, an toàn với người sử dụng.

Các yếu tố đảm bảo tiêu chuẩn phòng sạch.

Phòng sạch theo GMP đảm bảo duy trì cấp độ sạch của các phòng. Đồng thời hạn chế các nguy cơ phát sinh trong quá trình sản xuất như nhiễm khuẩn, lây nhiễm chéo,… Từ đó, đảm bảo chất lượng sản phẩm được tạo ra an toàn với sức khỏe người sử dụng.

4 cấp độ sạch trong nhà máy GMP theo số lượng tối đa tiểu phân

Theo số lượng tối đa tiểu phân, cấp độ sạch theo tiêu chuẩn A cần đảm bảo kiểm soát chặt chẽ ngay từ khi lắp ráp thiết bị đến công đoạn hoàn thiện sản xuất theo đúng tiêu chuẩn. Cụ thể, cấp độ sạch cho nhà máy GMP ở từng cấp độ như sau:

Tiêu chuẩn 4 cấp sạch trong nhà máy GMP theo giới hạn tiểu phân.

Trong đó:

• Trạng thái nghỉ: Khu vực nhà máy sản xuất cần hoàn thiện thi công và cần lắp đặt đầy đủ thiết bị sản xuất khi chưa có sự xuất hiện của nhân viên.

• Trạng thái hoạt động: Đây là thời điểm này đã có sự vận hành của các trang thiết bị sản xuất, có nhân viên làm việc bên trong nhà máy sản xuất.

4 cấp độ sạch trong nhà máy GMP theo giới hạn tiểu phân

Tiêu chuẩn cấp độ sạch trong nhà máy GMP cần được kiểm soát chặt chẽ về giới hạn vi sinh trong quá trình sản xuất và cả quá trình ngoài sản xuất như: sau khi thẩm định hệ thống, làm sạch, làm vệ sinh. Đồng thời thực hiện kiểm tra vi sinh với các phương pháp như lấy mẫu không khí, đặt đĩa thạch, in 5 ngón găng tay.

4 cấp sạch trong nhà máy GMP dựa trên giới hạn tiểu phân.

Làm thế nào để có được chứng nhận GMP cho nhà xưởng

Đơn vị cấp giấy chứng nhận GMP cho nhà máy

Đối với từng loại giấy chứng nhận khác nhau (WHO-GMP, PIC/S-GMP, EU-GMP, ASEAN-GMP) sẽ được cấp bởi các cơ quan có thẩm quyền khác nhau. Cụ thể:

• Chứng nhận WHO-GMP và ASEAN-GMP được cấp bởi Cục quản lý Dược.

• Chứng nhận EU-GMP được cấp bởi Cơ quan quản lý Dược các nước hoặc Cơ quan quản lý Dược cấp bang từ các nước thành viên EU.

• Chứng nhận PIC/S-GMP được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền về quản lý dược thuộc thành viên của PIC/S.

Chứng nhận nhà máy GMP.

Hồ sơ xin đánh giá cấp giấy chứng nhận nhà máy GMP

Hồ sơ xin đánh giá cấp giấy chứng nhận nhà máy GMP bao gồm:

1/ Đơn đăng ký kiểm tra “Thực hành tốt sản xuất thuốc”.

2/ Bản sao có chữ ký kèm đóng dấu xác nhận của cơ sở: Giấy phép thành lập nhà máy hoặc Giấy đăng ký kinh doanh hoặc Giấy chứng nhận đầu tư.

3/ Sơ đồ tổ chức, nhân sự trong cơ sở sản xuất.

4/ Tài liệu, chương trình và bản báo cáo tóm tắt về huấn luyện, đào tạo “Thực hành tốt sản xuất thuốc” tại cơ sở.

5/ Sơ đồ vị trí địa lý và hình thức thiết kế nhà máy, bao gồm:

• Sơ đồ mặt bằng tổng thể.

• Sơ đồ đường đi của công nhân.

• Sơ đồ đường đi của nguyên liệu, bao bì, thành phẩm, bán thành phẩm.

• Sơ đồ hệ thống cung cấp nước phục vụ cho sản xuất.

• Sơ đồ cung cấp khí cho nhà máy.

• Sơ đồ thể hiện các cấp độ sạch của cơ sở sản xuất.

• Sơ đồ xử lý chất thải của nhà máy.

6/ Danh mục các thiết bị hiện có của nhà máy.

Trình tự xin cấp chứng nhận nhà xưởng GMP

Bước 1: Cơ sở tiến hành gửi hồ sơ đăng ký kiểm tra GMP về Cục Quản lý Dược – Bộ Y tế.

Bước 2: Cục Quản lý Dược tiếp nhận, kiểm tra và thực hiện thẩm định hồ sơ. Trường hợp hồ sơ chưa đáp ứng yêu cầu, Cục quản lý sẽ gửi văn bản yêu cầu cơ sở bổ sung.

Bước 3: Trong vòng 60 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, Cục Quản lý Dược đưa ra Quyết định thành lập đoàn kiểm tra các hoạt động của cơ sở sản xuất/nhà xưởng theo các nguyên tắc tiêu chuẩn GMP-WHO cùng các quy định chuyên môn hiện hành. Theo đó, biên bản kiểm tra phải được phụ trách cơ sở cùng trưởng đoàn kiểm tra ký xác nhận.

Quy trình xin cấp chứng nhận nhà máy GMP.

Bước 4: Nếu kết quả kiểm tra đáp ứng yêu cầu GMP thì cơ sở sẽ được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, nếu cơ sở còn một số tồn tại có thể khắc phục được thì trong vòng 2 tháng kể từ ngày được kiểm tra, cơ sở phải tiến hành khắc phục, sửa chữa và báo cáo kết quả khắc phục gửi về Cục Quản lý Dược. Trường hợp cơ sở chưa đáp ứng nguyên tắc, tiêu chuẩn GMP-WHO thì cần tiến hành khắc phục sửa chữa các tồn tại và nộp lại hồ sơ đăng ký như đăng ký kiểm tra lần đầu.

Bước 5: Tiến hành cấp giấy chứng nhận cho cơ sở đăng ký.

Trên đây là toàn bộ những quy định về tiêu chuẩn nhà máy GMP. Có thể nói nhà máy đạt chuẩn GMP đóng một vai trò rất quan trọng và cần thiết đối với các doanh nghiệp. Đây được xem là tiêu chí hàng đầu để đảm bảo chất lượng sản phẩm được tạo ra tốt nhất, đảm bảo an toàn sức khỏe với người dùng.

Luật Đất đai (sửa đổi) cùng với Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.

Quốc hội đã chính thức thông qua dự án Luật Đất đai (sửa đổi) vào sáng ngày 18/1. Dự thảo Luật sau khi được tiếp thu, chỉnh lý gồm 16 chương và 260 điều, trong đó nhiều điểm mới.

Quy định cụ thể hơn quyền và trách nhiệm của Nhà nước

Điều 15 quy định trách nhiệm của Nhà nước đối với người sử dụng đất: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Tuyên truyền, phổ biến, hướng dẫn, trợ giúp pháp lý theo quy định của pháp luật cho người sử dụng đất trong việc thực hiện chính sách, pháp luật, thủ tục hành chính về đất đai, khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Giải quyết tranh chấp đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai…

Mở rộng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Điều 28 về nhận quyền sử dụng đất quy định: Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự. Được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao…

Cho phép các quy hoạch sử dụng đất được lập đồng thời

Khoản 9 Điều 60 quy định: Quy hoạch sử dụng đất các cấp được lập đồng thời; quy hoạch sử dụng đất cấp cao hơn phải được quyết định, phê duyệt trước quy hoạch cấp thấp hơn. Khi kết thúc thời kỳ quy hoạch sử dụng đất mà quy hoạch thời kỳ mới chưa được cấp có thẩm quyền quyết định, phê duyệt thì tiếp tục thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất chưa thực hiện hết đến khi quy hoạch sử dụng đất thời kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.

Bổ sung các trường hợp nhà nước thu hồi đất

Điều 79 Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung thêm 4 trường hợp sau vào diện nhà nước thu hồi: Dự án khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp; dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở; dự án tái định cư; dự án lấn biển để sử dụng vào các mục đích phát triển kinh tế – xã hội.

Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ khoản 1 đến khoản 31 của Điều 79 thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất của Điều này.

Điều kiện cá nhân nhận chuyển nhượng đất trồng lúa

Khoản 7 Điều 45 quy định: Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 (Hạn mức giao đất nông nghiệp) của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 (địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất; kế hoạch sản xuất kinh doanh nông nghiệp; vốn đầu tư; thời hạn sử dụng đất; tiến độ sử dụng đất) và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.

Điều kiện thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại

Khoản 27 Điều 79 quy định: Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong trường hợp thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng…

Loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại

Điểm b khoản 1 Điều 127 quy định: Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở.

Người đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác có đề xuất dự án đầu tư nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án.

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án

Khoản 7 Điều 124 quy định: Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Các trường hợp giao đất thông qua đấu thầu

Khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất trong các trường hợp sau:

a, Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn mà được HĐND cấp tỉnh quyết định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

b, Dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất tại Điều 79 (Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) và không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.

Các trường hợp bị hủy kết quả trúng thầu

Khoản 8 Điều 136 quy định: Trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu. Nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩmquyền.

Quá thời hạn 6 tháng kể từ ngày nhận được yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà nhà đầu tư không ứng đủ vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hủy kết quả trúng đấu thầu.

Cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất không có giấy tờ trước 1/7/2014

Khoản 3 Điều 138 quy định: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp thì diện tích được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Quy định giá đền bù sát với giá thị trường

Khoản 4 Điều 102 quy định: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, nhà ở, công trình xây dựng quy định tại Điều này để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất; đơn giá bồi thường thiệt hại quy định tại Điều này bảo đảm phù hợp với giá thị trường và phải xem xét điều chỉnh khi có biến động để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất.

Tiền thuê đất trả tiền hàng năm

Khoản 2 Điều 153 quy định: Tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gắn với việc chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.

Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn.

Tỷ lệ điều chỉnh do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 5 năm trước đó.

Các trường hợp trả tiền thuê đất một lần/hằng năm

Khoản 2 Điều 120 quy định chỉ có các trường hợp sau thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:

Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng.

Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Các trường hợp còn lại áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Tuy nhiên, các trường hợp kể trên nếu có nhu cầu vẫn được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.

Các phương pháp định giá đất

Điều 158 quy định nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất: Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Các phương pháp định giá đất bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Bỏ khung giá đất, bảng giá đất ban hành hàng năm

Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ quy định về Khung giá đất của Chính phủ 5 năm/lần, thay vào đó là UBND công bố định kỳ hàng năm vào đầu năm.

Khoản 3 Điều 159 quy định: UBND cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.

Trường hợp Bảng giá đất cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Trong quá trình thực hiện, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.

Theo vietnambiz.vn

CBRE dự báo trong ba năm tới, giá thuê đất công nghiệp sẽ tăng 5 – 9%/năm ở miền Bắc và tăng 3 – 7%/năm ở miền Nam.

Báo cáo mới đây của CBRE chỉ ra, mặc dù nền kinh tế Việt Nam phải đối mặt với nhiều thách thức và khó khăn trong năm 2023 nhưng phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn đạt được những kết quả tích cực.

Theo đó, tỷ lệ lấp đầy tại các thị trường cấp 1 được giữ ở ngưỡng khả quan. Các nhà sản xuất từ các ngành công nghiệp và quốc gia khác nhau vẫn tiếp tục mở rộng mạnh mẽ ở cả hai khu vực miền Bắc và miền Nam. Các nhà sản xuất về điện tử, ô tô và phụ kiện, các khách thuê từ những ngành mới trong lĩnh vực công nghệ cao như sản xuất xe điện, bán dẫn hay vật liệu xanh cũng có sự quan tâm tới Việt Nam.

“Điều này cho thấy sự phát triển bền vững trên nhiều lĩnh vực, cho thấy xu hướng tích cực đối với thị trường công nghiệp Việt Nam”, báo cáo nêu.

Trong năm qua, khu vực phía Bắc ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 81%, trong khi khu vực phía Nam đạt 92%. Đáng chú ý, theo CBRE, diện tích hấp thụ tại thị trường miền Bắc đạt mức cao nhất trong năm năm qua, vượt 800 ha, tăng 37% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, tại thị trường miền Nam, do quỹ đất công nghiệp tương đối hạn chế, có diện tích hâp thụ thấp hơn 32% so với cùng kỳ năm trước đạt khoảng 500 ha.

Thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn cũng có một năm 2023 nhộn nhịp. Khu vực phía Bắc ghi nhận nguồn cung mới đi vào hoạt động cao nhất từ trước đến nay, với tổng cộng 770.000 m2 kho/xưởng xây sẵn mới. Ở miền Nam, lượng nguồn cung mới cũng đạt ngưỡng tương đương khu vực phía Bắc, mặc dù vậy, đây là ngưỡng thấp hơn so với ba năm trước đó.

Tại các thị trường cấp 1 miền Bắc, giá thuê nhà kho xây sẵn duy trì ổn định so với năm ngoái ở mức 4,6 USD/m2/tháng. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn đạt trung bình 4,8 USD/m2/tháng, tăng 3,9% theo năm. Sự tăng trưởng về giá thuê nhà xưởng xây sẵn là nhờ vào nhu cầu mạnh mẽ và các dự án mới có vị trí tốt.

Tại thị trường miền Nam, giá thuê nhà kho xây sẵn hiện ở mức 4,6 USD/m2/tháng, tăng 4,7% theo năm. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn tại khu vực này ở mức 4,9 USD/m2/tháng, tăng 2,3% theo năm. Mức giá thuê trung bình tăng lên do các dự án tiêu chuẩn cao mới tại TP HCM và Long An hoàn thiện và đi vào hoạt động trong năm.

Đơn vị này cho biết cả hai thị trường phía Bắc và phía Nam đều ghi nhận diện tích hấp thụ ở mức khả quan. Mặc dù nguồn cung tăng, nhưng tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn vẫn ổn định ở mức 86% ở miền Bắc và tăng nhẹ lên 85% ở miền Nam.

Tỷ lệ lấp đầy của nhà kho xây sẵn ở miền Bắc là 76%, giảm 6% theo năm, trong khi tỷ lệ này vẫn ổn định ở miền Nam. Đáng chú ý, diện tích hấp thụ tại khu vực miền Nam trong nửa cuối năm 2023 cao gấp 3,8 lần so với nửa đầu năm, nhờ những điều chỉnh tích cực trong chính sách của chủ đầu tư.

CBRE dự báo trong ba năm tới, giá thuê đất công nghiệp sẽ tăng 5 – 9%/năm ở miền Bắc và tăng 3 – 7%/năm ở miền Nam. Nhu cầu tích cực từ các nhóm ngành công nghiệp và quốc tịch khác nhau giúp thúc đẩy tăng trưởng giá thuê ở nhiều địa phương. Trong khi đó, giá thuê của nhà kho/nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ khoảng 1 – 4%/năm trong ba năm tới.

Năm 2023, lĩnh vực công nghiệp bán dẫn và công nghiệp xe điện đã bắt đầu đầu tư vào Việt Nam. Với sự định hướng của các tỉnh thành và sự quan tâm của các doanh nghiệp ngày càng tăng vào các ngành công nghiệp công nghệ cao và bền vững, các chuyên gia dự đoán rằng các ngành công nghiệp này sẽ thúc đẩy nhu cầu trong tương lai.

Về xu hướng trong tương lai, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao Chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, chia sẻ: “Trong một năm nên kinh tế và thị trường địa ốc gặp nhiều thách thức, phân khúc bất động sản công nghiệp có thể coi là một điểm sáng. Với việc Việt Nam mở rộng quan hệ hợp tác sâu rộng với các nền kinh tế lớn, cơ hội sẽ tiếp tục đến với mảng bất động sản này. Tuy nhiên, Việt Nam cũng cần tích cực chuẩn bị về hạ tầng, nguồn lực con người và sản phẩm công nghiệp chất lượng nhằm tận dụng tối đa cơ hội này”.

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh

Năm 2023, bất động sản công nghiệp tiếp tục là phân khúc điểm sáng. Làn sóng “đại bàng” đổ bộ khiến cho giá đất phân khúc này và cho thuê kho nhà xưởng tiếp tục tăng.

Trong báo cáo tổng kết thị trường bất động sản 2023, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam tại Hà Nội cho hay, trong một năm kinh tế và thị trường bất động sản gặp nhiều thách thức, bất động sản công nghiệp có thể coi là điểm sáng. Với việc Việt Nam mở rộng quan hệ hợp tác sâu rộng với các nền kinh tế lớn, cơ hội sẽ tiếp tục đến với mảng này.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, các nhà sản xuất từ các ngành công nghiệp và quốc gia khác nhau vẫn tiếp tục mở rộng. Điều này cho thấy sự phát triển bền vững trên nhiều lĩnh vực, xu hướng tích cực đối với thị trường bất động sản công nghiệp.

Bên cạnh các nhà sản xuất điện tử, ô tô và phụ kiện, khách thuê từ những ngành mới trong lĩnh vực công nghệ cao như sản xuất xe điện, bán dẫn hay vật liệu xanh cũng bắt đầu quan tâm tới thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Năm 2023, khu vực miền Bắc ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 81%, trong khi phía Nam đạt 92%.

 

Bất động sản công nghiệp tăng giá. (Ảnh: CT)

Thị trường nhà kho và xưởng xây sẵn cũng tiếp tục sôi động. Khu vực miền Bắc ghi nhận nguồn cung mới đi vào hoạt động cao nhất từ trước tới nay, với tổng 770.000m2. Tại các thị trường cấp 1, giá thuê kho ổn định ở mức 4,6 USD/m2/tháng, nhà xưởng đạt 4,8 USD/m2/tháng (tăng 3,9% theo năm).

Còn tại phía Nam, giá thuê nhà kho ở mức 4,6 USD/m2/tháng (tăng 4,7% theo năm), giá thuê nhà xưởng đạt 4,9 USD/m2/tháng (tăng 2,3% theo năm).

Mặc dù giá tăng nhưng tỷ lệ khách thuê đạt khá cao. Khu vực miền Bắc tỷ lệ lấp đầy nhà kho xây sẵn là 76%, nhà xưởng xây sẵn đạt 86%. Khu vực miền Nam diện tích hấp thụ trong nửa cuối năm 2023 cao cấp 3,8 lần so với nửa đầu năm, nhờ vào những điều chỉnh tích cực trong chính sách của chủ đầu tư, tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn đạt 85%.

Báo cáo của đơn vị nghiên cứu JLL Việt Nam cho thấy, năm nay thị trường tiếp tục ghi nhận thêm nguồn cung mới. Tại phía Nam, thị trường nhà kho xây sẵn sẽ có thêm khoảng 340.000m2 đưa vào thị trường trong năm 2024, đến từ các dự án do BWID, SLP và Cainiao phát triển.

Thị trường nhà kho xây sẵn miền Bắc dự kiến có thêm một lượng nguồn cung mới khoảng 322.000m2 diện tích cho thuê. Trong đó, một số dự án nổi bật như Core5 Hưng Yên, SLP Park Thuận Thành II. Miền Bắc sẽ chứng kiến sự gia nhập thị trường lần đầu tiên của chủ đầu tư Frasers Property đến từ Singapore với các dự án tại khu công nghiệp Yên Phong 2C, Yên Phong mở rộng và khu công nghiệp Yên Mỹ. Đến cuối năm 2024, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn miền Bắc dự kiến đạt khoảng 1,4 triệu m2.

Theo bà Nguyễn Hoài An, trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng 5-9%/năm ở miền Bắc và 3-7%/năm ở miền Nam. Nhu cầu tích cực từ nhóm ngành công nghiệp và nhiều nhà đầu tư quốc tế thúc đẩy tăng trưởng giá thuê ở nhiều địa phương. Giá thuê nhà kho, nhà xưởng xây sẵn dự báo tăng nhẹ từ 1-4%/năm trong 3 năm tới.

“Năm 2023, lĩnh vực công nghiệp bán dẫn và công nghiệp xe điện đã bắt đầu đầu tư vào Việt Nam. Với định hướng của các tỉnh thành và sự quan tâm của các doanh nghiệp ngày càng tăng vào các ngành công nghiệp công nghệ cao và bền vững, dự đoán rằng các ngành công nghiệp này sẽ thúc đẩy nhu cầu bất động sản công nghiệp trong tương lai”, bà An đánh giá.